全面貫徹黨的二十大精神，堅持以人民為中心的發展思想，以“依法依規、尊重歷史、面對現實、為民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，妥善解決不動產登記歷史遺留問題，我局草擬了《郁南縣加快處理不動產登記歷史遺留問題處理意見（第四次征求意見稿）》，現將該意見進行公示，廣泛征求各企事業單位及公眾意見。

　　1.公示事項：《郁南縣加快處理不動產登記歷史遺留問題處理意見（第四次征求意見稿）》。

　　2.公示時間：7天，從2025年3月27日起，2025年4月3日止。

　　3.意見反饋方式：書面意見請郵寄至郁南縣都城鎮江濱東路28號郁南縣自然資源局辦公室；電子郵件發至0766-7592752@163.com。

　　4.有效反饋意見方式：為便于更好地溝通和完善該辦法，請您在提出意見或建議時，署真實姓名和聯系電話（以單位名義反映情況的，應加蓋單位公章）。

　　5.聯系電話：0766-7592752。

　　附件：《郁南縣加快處理不動產登記歷史遺留問題處理意見（第四次征求意見稿）》

郁南縣自然資源局

　　2025年3月27日

郁南縣加快處理不動產登記歷史遺留問題處理意見

（第四次征求意見稿）

　　為加快處理我縣不動產登記中存在的歷史遺留問題，切實規范不動產登記工作，保障權利人合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《協議出讓國有土地使用權規范（試行）》《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發[2021]1號）《關于印發<分類化解因歷史遺留問題導致的不動產“登記難”專項整治工作處置方案>的通知》（粵自然資源函〔2024〕1034號》等相關法律法規文件精神，參照其他縣市的做法，結合我縣實際情況，提出以下處理意見：

　　一、基本原則

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，堅持以人民為中心的發展思想，以“依法依規、尊重歷史、面對現實、為民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，妥善解決不動產登記歷史遺留問題。

　　二、統籌兼顧，分類處理

　　（一）已取得房屋所有權屬證書，未辦理土地登記，當事人申請辦理不動產登記，按下列情形處理：

　　1.有合法土地權屬來源的，不動產登記機構應予以辦理，來源材料包括以下任意一項：

　　（1）經縣級人民政府或土地行政主管部門批準使用的相關文件，且提供有效的支付憑證或收據；

　　（2）由原郁南縣城鄉規劃管理局、原郁南縣房地產開發總公司或各鎮人民政府簽訂過用地協議、土地轉讓協議或購買房屋協議，且提供有效的支付憑證或收據，依據取得土地使用權時的相關政策補辦出讓手續，不動產登記機構根據補辦出讓手續資料予以辦理。使用年限以原購地憑證日期為土地使用起始日期，不得超過國家規定的最高年限。

　　（3）符合交易條件的單位經濟適用房、集資房和職工福利房，當事人申請不動產轉移登記的，不動產登記機構應區分具體情況予以辦理：①宗地為出讓土地，當事人應按規定繳納相關稅款后，辦理不動產登記，取得完全產權。②宗地為劃撥土地，當事人按規定完善補辦出讓用地手續，補繳土地出讓金（縣自然資源局根據分攤土地面積按評估地價收取出讓金）后，按出讓土地辦理不動產登記。

　　2.沒有合法土地權屬來源的，分為兩種情況進行處理：

　　（1）對于經濟適用房、集資房、職工福利房及行政單位用房，分兩種情形處理：①有住建部門出具意見的，縣自然資源局按已建成的建筑現狀確定用地界線，由房屋產權人按房產價值（評估價）的1%補繳土地出讓金后視為出讓，不再簽訂出讓合同，土地出讓起始時間以第一套房屋補繳出讓金之日算起。②沒有住建部門出具意見的，縣自然資源局按已建成的建筑現狀確定用地界線，由房屋產權人按房產價值（評估價）補繳土地出讓金后視為出讓，不再簽訂出讓合同，土地出讓起始時間以第一套房屋補繳出讓金之日算起。

　　（2）對于個人自建房、企業用房，由縣自然資源局按已建成的建筑現狀確定用地界線，且經公告15個工作日，權屬無異議后，由當事人按現行評估價補繳土地出讓金和相關稅費后，縣人民政府委托縣自然資源局辦理協議出讓給相關權屬人。使用年限起始從補繳完土地出讓金之日起開始計算，不得超過國家規定的最高年限。不動產登記機構依據協議出讓文件辦理不動產登記。

　　3.集體所有土地上開發的商品住房等不符合法律法規的，一律不得辦理不動產登記。

　　（二）合法宗地上的房屋所有權多次轉移、轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉移，房屋、土地權屬證書的權利主體不一致。按下列情形處理：

　　1.原土地使用證在原權利人手上，原權利人應當配合現房產權利人，并提供房屋所有權屬證書和土地使用證直接申請不動產登記；不配合或無法提供的，經調查核實，不動產登記機構在門戶網站公告權利轉移情況，公告15個工作日后無異議，為申請人辦理房屋、土地權利主體一致的不動產登記。

　　2.原土地使用權證檔案資料收存于原登記部門檔案，由現房產權利人直接申請不動產登記的，不動產登記機構予以辦理，經調查核實，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權利主體一致的建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。

　　3.屬劃撥用地的，權利人先按規定完善補辦出讓用地手續、按現行政策補繳土地出讓金及相關稅費后，再申請辦理不動產登記手續。使用年限起始從補繳完土地出讓金之日起開始計算，不得超過國家規定的最高年限。

　　（三）有合法的房地產開發建設手續及個人自建房，但在開發建設中存在違反規劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，由職能部門依法作出處理后，不動產登記機構根據職能部門出具的處理證明文件辦理不動產登記。

　　1.不動產統一登記實施前（即2015年2月底前），存在上述違反管理規定行為，并已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收、購房人已取得房屋所有權屬證書，現申請不動產登記的，由縣自然資源局和縣住房城鄉建設局依法依規作出處理后，不動產登記機構依據處理證明文件辦理不動產登記。

　　2.對于已取得房屋所有權屬證書或房屋辦理初始登記的，但存在超用地紅線問題的，按下列情形處理:

　　(1)存在超面積情形。經核定最新測量成果所超出面積少于或等于原土地使用證證載面積2%且少于或等于4平方米的，經自然資源局現場公示15個工作日后，群眾無異議可不作處罰處理，不動產機構接到房產測量審核部門推送的房屋現狀建基面積后，直接辦理不動產登記，并在登記簿及證書上標注“超面積部分不予處罰”;經核定最新測量成果超出面積大于原土地使用證證載面積2%以上或大于4平方米的，經自然資源局現場公示15個工作日后，群眾無異議可補交地價款，超出部分與原證證載年限和用途一致，可根據規劃意見補辦出讓手續，在符合城鄉規劃及無其他問題的情況下，由職能部門依法依規對超面積部分進行處理后，按評估價補交土地出讓金，不動產登記機構按核定用地紅線進行落宗后，給予辦理不動產登記。房產測量審核部門按規劃部門出具的建設工程規劃條件核實合格證進行面積推送。

　　（2）存在超建筑面積情形。經核實符合規劃的，由職能部門依法依規對違建部分進行處理后，房產測量審核部門按規劃部門出具的建設工程規劃條件核實合格證進行面積推送，再辦理不動產登記業務。

　　（3）存在實際用地紅線與證載不一致。由于歷史原因，建設房屋位置有偏移，造成實際用地紅線與證載不一致：①調整前后的用地面積不變或調整后的面積小于調整前（證載）面積，經使用權人申請，由自然資源局審核后辦理不動產登記。②調整后用地面積大于調整前（證載）面積的，按前款超面積情形處理。

　　（四）因開發建設單位已注銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規定辦理不動產登記手續的，土地和房屋權屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規劃報建、竣工驗收等批準文件齊備清楚，購房人可憑購房合同、購房款票據（或證明）、稅費憑證等單方申請登記，經調查核實，不動產登記機構在門戶網站公告權利轉移情況，公告15個工作日后無異議，為申請人辦理房屋、土地權利主體一致的不動產登記。

　　（五）不動產統一登記實施前（即2015年2月底前），房屋所有權屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產，當事人申請不動產登記時，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。對原批準土地用途與《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應的，不動產登記機構應按照《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。

　　1.城鎮混合住宅用地。在辦理新的登記業務時，對于已辦理房產權證的，房屋用途按照原房產權證用途登記；房屋用途為空的，查據規劃資料確定房屋用途；規劃資料不明確的，以居住為主的按實際房屋用途登記。對于純土地的登記業務，按“住宅兼用商業”用途進行登記。

　　2.綜合用地問題。在辦理新的登記業務時，對于已辦理房產權證的，房屋用途按照原房產權證用途登記；房屋用途為空的，查據規劃資料確定房屋用途；規劃資料不明確的，按房屋實際使用用途登記。土地用途查據原始檔案資料，依據批準土地用途登記，如最初批準用途為綜合用地，按實際使用用途登記。

　　對于純土地的登記業務，查據原始檔案資料，依據批準土地用途登記，如最初批準用途為綜合用地（或無法確定），查據原規劃資料，參照現相鄰用地性質（或以實際使用）確定用途。使用年限終止日期按原證載日期登記。

　　對于已經批準報建的綜合用地，查據原始檔案資料，原批準用途與規劃報建土地用途不一致的，視為土地用途變更，需要辦理土地使用用途變更手續，補繳相應土地出讓金。

　　（七）不動產統一登記實施前（即2015年2月底前），違反《中華人民共和國民法典》等法律法規，以土地等不動產設立抵押權的，根據具體情況采取清償、置換、完善手續等方式依法處理后，不動產登記機構根據處理結果依法辦理不動產變更、注銷等登記手續。

　　（八）已依法取得宅基地使用權的地上房屋所有權登記，當事人申請房屋所有權登記，符合上述認定范圍的，且沒有違反《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》相關規定的，可以給予辦理不動產登記手續，如存在違法行為的，必須待違法行為處理完畢后方可辦理相關不動產登記手續。因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，可由村（社區）委會出具證明（宅基地或房屋現狀使用證明）或提供調解協商證明材料，明確房地統一登記的權利主體，作為宅基地使用權及房屋所有權的權屬來源證明材料，由鎮農業農村辦公室按規定組織材料上報審核登記。

　　對于城鎮地區的宅基地登記，需提供規劃或者建設的相關材料辦理房屋土地一并登記。如無法提供相關材料，經經濟合作社、村（社區）委會、鎮農業農村辦公室調查人員實地查看出具調查表簽名確認、蓋章證實房屋為自住使用的，經鎮人民政府調查人員實地查看房屋為自主使用的，并且符合土地利用總體規劃，或者可以調整土地規劃，且沒有其他違法違規行為的，可直接辦理宅基

　　（九）不動產統一登記制度實施前（即2015年2月底前）,私人建造的房屋不存在違反規劃、超層、超面積等情況，對須申請辦理施工許可而沒有辦理建筑工程施工許可和房屋建筑工程竣工驗收備案的，由當事人委托第三方有資質的安全鑒定機構出具《房屋結構安全性鑒定報告》《消防安全評估報告》,提交住房城鄉建設行政主管部門對其擅自施工或者未經驗收就交付使用的違法行為出具處理意見，在符合房屋結構和消防安全的情況下, 不動產登記機構給予辦理登記。對2019年9月1號之前新建建筑面積未達300平方或2019年9月1號之后新建的房屋建筑面積未達500平方的房屋，可直接向不動產登記機構申請辦理產權登記;2019年9月1號之前新建建筑面積超過300平方，工程造價30萬元以下或者2019年9月1號之后新建房屋建筑面積超過500平方，工程造價100萬元以下未達到申請辦理施工許可規模的房屋，由房屋權屬人到住房城鄉建設部門申請不辦理施工許可證，通過住房城鄉建設部門出具相關證明文件后，向不動產登記機構申請辦理產權登記。但該類建筑物或構筑物只能按整體辦理不動產登記，除單位“房改房”外，不得分層、分戶、分卡辦理不動產登記（并在登記簿注明）；對已建成或在建，屬于非法出售，非法集資、合作建設并實際用于出售的違法建設不予處理。

　　本意見自公布之日起施行，有效期3年。本意見實施期間，法律、法規、規章或上級政策文件另有規定的，從其規定。