為進一步提升郁南縣縣城中心城區建筑類工程規劃審批管理工作的科學化、規范化、制度化水平，進一步健全規劃審批工作機制，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《廣東省城鄉規劃條例》和有關法律、行政法規，結合我縣實際制定本辦法，現將《郁南縣縣城中心城區建筑類工程規劃審批管理辦法（試行）》（征求意見稿）內容進行公示，廣泛征求社會各界及公眾意見。

　　公示期內，任何單位和個人均可以書面、電子郵件等方式對公示內容提出意見、建議。為便于更好地溝通和完善規劃，請在提出意見或建議時，署真實姓名和聯系電話。以單位名義反映情況的，應加蓋單位公章。

　　有效意見反饋期限為公示期限內，信函反饋意見郵戳日不應超過公示期限最后一天，其他方式反饋意見發表時間不應超過公示期最后一天24:00，逾期視為無效意見。

　　公示期間：2025年7月21日起至7月30日止（10天）

　　通信地址：郁南縣都城鎮江濱東路28號（郁南縣自然資源局城鄉規劃管理股）

　　聯系電話：0766-7598378

　　電子郵箱：cxghglg@163.com

　　附件：《郁南縣縣城中心城區建筑類工程規劃審批管理辦法（試行）》（征求意見稿）

　　郁南縣自然資源局

　　2025年7月21日

附件：

　　郁南縣縣城中心城區建筑類工程規劃

　　審批管理辦法（試行）

　　（征求意見稿）

　　第一章  總  則

　　第一條  為深化“放管服”改革和優化營商環境，進一步規范建筑類工程建設項目規劃審批手續的辦理，保障國土空間規劃有效實施，提升審批服務效率，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《廣東省城鄉規劃條例》《自然資源部關于加強和規范規劃實施監督管理工作的通知》（自然資發〔2023〕237號）等有關法律、法規和相關規定，結合本縣的實際，制定本辦法。

　　第二條  經批準的《郁南縣國土空間總體規劃（2021-2035）》所確定的縣城中心城區城鎮建設用地范圍內實施國土空間規劃管理的建筑類建設工程及相關建設活動適用于本辦法。中心城區范圍以外及其他鄉鎮規劃區可參照本辦法執行。

　　第二章  建筑工程設計方案的提交

　　第四條  建設單位或個人委托有資質的設計單位編制建筑工程規劃設計方案，應符合國土空間規劃和國家相關法律、法規及相關規范的規定，滿足規劃設計條件和《城市居住區規劃設計標準》《建筑防火通用規范》《云浮市城市規劃管理技術規定》等相關技術標準的要求。

　　第五條  建設單位與設計單位應對其提供的建筑工程設計方案文本及報告負責，保證提供資料的合法性、真實性、完整性、一致性。不得借他人名義或偽造、轉讓資質證書參加方案審查。

　　第六條  建設單位提交的建筑工程設計方案應包含以下內容：

　　（一）1:500或1:1000總平面圖；

　　（二）建筑平面圖和剖面圖；

　　（三）建筑立面圖；

　　（四）透視、鳥瞰彩色效果圖；

　　（五）建筑面積計算表；

　　（六）經濟技術指標表；

　　（七）設計說明書；

　　（八）按照相關規定其他需要提交的圖紙。

　　第三章 建筑工程設計方案的審查

　　第七條  縣自然資源局對建設單位或個人提交的建筑工程規劃設計方案是否符合相關規劃、規劃條件、有關法律法規、技術規范和標準等進行審查，在通過規劃設計方案審查并取得建設工程規劃許可證后方可進行建設。

　　第八條  建筑工程設計方案審查實行分級審查制度，根據建設項目不同性質、類型分為縣自然資源局審查和縣國土空間規劃委員會全體會議審議兩種方式。

　　主城區內占地面積500平方米以上或總建筑面積2000平方米以上的涉及建筑風貌管控等內容的單體建筑、重大建設項目（包括政府投資類的科教文體衛體的建設項目、重要交通和基礎設施、公共服務項目）、大型的住宅、商業和工業建設項目等，由縣國土空間規劃委員會全體會議按照《郁南縣國土空間規劃委員會章程》的規定組織審議。

　　第九條  縣自然資源局對建設單位或個人提交的設計方案依據相關法律法規、規范標準和經批復的相關規劃、規劃條件，進行合法性和合規性審查。建筑工程設計方案審查的主要內容為：

　　（一）建設用地是否符合規劃條件要求，包括：建設用地紅線范圍、用地性質、建筑使用性質等。

　　（二）建筑形象是否滿足城市設計及相關規定要求，功能與形象是否協調統一，包括：建筑風貌、建筑體量、建筑外立面設計、建筑色彩、建筑材質及屋頂形式等。

　　（三）設計方案總平面圖是否符合相關規定要求，包括：交通組織、場地豎向、建筑布局、建筑退讓（退讓規劃道路紅線、規劃用地紅線、山體水體保護線、紫線等）、建筑間距（距離現狀建筑、規劃建筑等）、市政管網等。

　　（四）設計方案技術指標是否符合規劃條件和相關規定要求，包括：建筑規模、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度、公共服務設施、停車泊位配建等。

　　（五）配套公共服務設施、架空層、商業辦公等建筑設計是否符合相關規定要求。

　　（六）按照相關規定其他需要審查的內容。

　　第十條 城鎮規劃區內居民自建房應符合以下規定：

　　（一）自建房所在區域已有詳細規劃的按詳細規劃實施。還沒有編制詳細規劃的，應符合縣城總體規劃、《云浮市城市規劃技術管理規定》等有關規劃和技術規范的要求。

　　在舊城區已建成的一定區域內，在符合規劃要求下，其中的零散用地用于個人自建房的，可參考周邊已批準建成建筑高度、建筑層數、建筑風貌以及建筑退讓用地紅線距離等進行建設，但不得突破本辦法的有關規定。

　　（二）城鎮國有土地上居民新建、改擴建、拆除重建、翻修的建設活動應符合法律法規規定的要求。自建房因改擴建需在原房屋基礎上加層的，應提交房屋產權證明、具有建筑安全技術鑒定資質單位出具的建筑結構承載力建筑鑒定報告或建筑設計單位出具的加層改建的結構安全意見、建筑消防安全評估報告。凡是基礎結構質量及消防安全達不到規定要求的，一律不予批準，加建規模不得突破本辦法規定的建筑層數和控制高度。

　　集體土地上新建房屋應在統一規劃確定的集中建房點建設，鼓勵集體土地建房采取“用地整合、統一設計、聯合報建”的模式。同一地段內新建房屋主立面應保持建筑風貌“五統一”（即建筑外立面風格統一、色彩配搭協調統一、建筑材料統一、建筑首層高度統一、陽臺窗臺高度統一），并符合中心城區風貌管控的有關規定。

　　（三）將房地產開發項目的國有土地采取轉讓、分割等方式實施個人建房的，以個人建房或以個人聯合建房名義變相從事房地產開發的，一律不予批準。

　　（四）居民新建、加建、擴建的自建房原則上均控制在6層（含6層）以下，建筑高度不大于24米。居民原有地塊已出具規劃條件的，按規劃條件實施建設。

　　臨街面退線應符合后退道路紅線有關規定。建筑首層高度不超過5米，其余樓層的層高不超過3.3米。二層以上的陽臺外飄不超過1.2米，飄窗外飄不得超過建筑投影線0.6米。道路寬度小于6米的，不得超用地范圍線外設置飄陽臺或飄窗。

　　室內首層地坪標高和建筑二層陽臺底板高度與相鄰已建房屋持平，在用地紅線內設置化糞池并接入城市排污系統，不得侵占公共道路空間。若因歷史原因或協調四鄰立面效果確需調整首層建筑高度的，報縣自然資源局審定。

　　（五）居民自建房的建筑立面、色彩和整體設計風格應符合城市景觀和建筑風貌管控等有關規定，列入重要景觀風貌控制區的建筑，需嚴格按城市設計導則控制要求進行設計。

　　（六）居民自建房有下列情形之一的，不予批準：

　　1.不符合總體規劃、詳細規劃的；

　　2.影響消防安全的；

　　3.影響交通（包括影響鄰居出入通道）的；

　　4.影響防洪防汛的；

　　5.影響城鄉供排水、燃氣、熱力、通訊等地下管線設施及其他城鎮公共設施運行安全的；

　　6.占壓城市道路或不符合道路退讓紅線要求的；

　　7.所申請用地存在權屬關系爭議，未按相關程序調處完成爭議的；

　　8.法律、法規和政策規定禁止的其他情形。

　　第十一條  為加強縣城區規劃建設管理，節約集約用地，確保建筑質量安全，防止變相房地產開發，維護房地產市場秩序，城區內個人已合法取得土地申請新建房屋的應滿足以下要求：

　　（一）以出讓方式取得的土地面積500平方米及以上，出讓時已出具規劃條件的，按照規劃條件要求審批建設；若沒有出具規劃條件的，按照已批準的詳細規劃審批；若詳細規劃未覆蓋的，則參照本辦法第十條執行。

　　（二）住宅用地的商業建筑面積比例不得超過總建筑面積的30%。

　　（三）總建筑面積在500平方米以上或者工程造價在100萬元以上的自建房項目應按規定辦理施工許可和工程質量安全監督手續。任何單位和個人不得將應該辦理施工許可的工程項目分解為若干500平方米以下或者工程造價100萬元以下的小部分工程多批次申辦建設工程規劃許可，規避申領施工許可證和工程質量安全監管。

　　第四章 建筑工程的規劃審批管理

　　第十二條  建筑工程規劃設計方案審定后，建設單位或個人應按規定向縣自然資源局申請辦理建設工程規劃許可。對于建設規模較大、周邊情況復雜等確需分期建設的項目，可以分期申請建設工程規劃許可。縣自然資源局審查通過后，核發建設工程規劃許可證。

　　建設工程規劃許可證與所附核準圖共同構成規劃許可內容。其中數據指標以許可證內容為準，各平面詳細建筑用途以所附核準圖內容為準。建設單位或個人應當按照建設工程規劃許可有關內容依法依規進行建設。

　　對屬于政府一級交易市場出讓的國有建設用地，在項目動工時，同步向縣自然資源局提交《建設項目動工開發申報書》。

　　第十三條  任何單位或個人未經依法批準不得擅自變更《建設工程規劃許可證》的許可內容。

　　第十四條建設單位或個人取得建設工程規劃許可證后，應在建筑工程開工前委托具有相應資質的勘察測繪單位進行放線，確保建筑工程按照規劃條件和規劃許可內容進行建設。建設工程規劃放線應當符合建設工程規劃許可證（含附件、附圖）、總平面圖及建筑工程規劃放線測量技術報告的有關要求。

　　建設單位或個人在進行施工放線后，應持《建設工程規劃許可證》（原件）和建筑工程規劃放線測量報告，向縣自然資源局申請驗線。分期建設的建筑工程，可以分期申請驗線。

　　建筑工程未經驗線或驗線不合格的，一律不得開工建設。

　　第十五條建筑工程竣工后，建設單位或個人應向縣自然資源局申請辦理規劃核實手續。縣自然資源局根據建設單位或個人提交的工程建設項目聯合測繪成果報告，經核查符合規劃條件及規劃許可內容的，核發建設工程規劃核實合格證。

　　對政府一級交易市場出讓的國有建設用地，在項目竣工時，同步向縣自然資源局提交《建設項目竣工申報書》。

　　對不符合規劃條件和規劃許可內容的建筑工程，建設單位或個人應根據規劃核實意見及時整改，整改到位后方可按程序組織規劃核實。

　　分期建設的建筑工程，在最后一期建筑規劃核實前將對整個項目進行全面核查。符合規劃條件要求及規劃許可內容的，將結合最后一期建筑辦理驗收手續；不符合要求的，整改到位后方可驗收。

　　規劃核實須兩人以上到現場核查，并完整記錄現場建設情況與規劃、用地管理要求的相符性。

　　第十六條  建設工程竣工后，建設單位或個人應當向縣自然資源局申請規劃核實。?有下列情形之一的，不予規劃核實：

　　（一）申請規劃核實的建設工程尚未達到竣工條件的；

　　（二）擅自改變規劃許可內容和建筑物使用性質的；

　　（三）違法建設尚未處罰完畢或處罰案件尚未結案的；

　　（四）臨時建筑尚未拆除的，或者工程腳手架未拆除完畢，或者建筑材料及建筑垃圾未清理到位的；

　　（五）其他不符合規劃許可要求的。

　　第十七條  規劃核實中，對于非人為改建、加建原因，造成建筑工程竣工實測面積超出或少于規劃許可的允許誤差范圍內的，無需變更規劃許可。對超出的建筑面積按規定補繳城市基礎設施配套費后，予以規劃核實。

　　雖超出允許誤差范圍但對規劃實施無明顯影響且沒有其他違法建設情形的，經處罰并按規定補繳土地出讓金（工業用地除外）及各種規費后，準予辦理規劃核實。

　　未通過規劃核實的建設項目，建設單位或個人不得組織竣工驗收，不動產登記機構不得辦理產權登記手續。

　　第五章 建筑設計方案批后調整和工程規劃許可的變更

　　第十八條  申請調整方案或變更工程規劃許可，建設單位或個人應提出書面申請，說明調整或變更原因、依據及內容，并提交申請材料。

　　調整變更的內容應當符合經批準的詳細規劃、土地出讓合同、規劃條件以及相關技術規范的要求。若調整變更內容涉及住建（人防、園林）、交通、應急管理、環保、文物等相關主管部門，還應按照相關規定先行取得主管部門的書面同意。

　　第十九條  一般調整變更內容經縣自然資源局研究同意后按程序辦理，重大調整變更內容需經縣國土空間規劃委員會研究同意后方可辦理。

　　對申請調整方案或變更工程規劃許可的，采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。一般采用批前公示方式，公示時間不少于10個工作日。

　　第二十條  方案批后調整和工程規劃許可變更實行負面清單管理，負面清單包含禁止類事項與限制類事項。其中，變更內容涉及禁止類事項的，不得變更；變更內容涉及限制類事項的，應當先行調整方案，經研究批準后再申請變更工程規劃許可。

　　對房地產開發項目，除因公共利益需要外，申請調整變更的內容涉及提高容積率、改變使用性質、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的，不予批準。

　　第二十一條  申請調整變更的內容僅涉及建筑位置微調，建筑平面尺寸減小，與外部間距、退界距離增加，建筑立面微調，建筑高度降低，建筑外輪廓線調整后在原先位置和體量范圍內，建筑單體內部分割調整、分隔墻（線）位置移動，道路線型微調，圍墻、停車位的位置和尺寸微調等非禁止類、限制類事項的，經研究同意后，無需申請調整方案或變更工程規劃許可。

　　第二十二條  對同意工程規劃許可變更的，依法履行變更手續，原許可期限不變；對不需重新核發證書的變更情況，在工程證原件上標注相關變更信息；涉及原工程證附圖、附件蓋章作廢的，收回相關批準材料歸入變更資料，與原審批檔案一并存檔。

　　第二十三條  有下列情形的，縣自然資源局不予同意方案調整或工程規劃許可變更：

　　（一）申請調整或變更的事項屬于負面清單中禁止類事項的；

　　（二）申請調整或變更的事項屬于負面清單中限制類事項，但不符合自然資源和規劃管理相關要求的；

　　（三）相關調整或變更引起多數利害關系人反對或信訪，經政府協調未果的。

　　第六章  附  則

　　第二十四條 本辦法在實行過程中，如法律法規、上位規劃另有規定的，從其規定。

　　第二十五條 本辦法由郁南縣自然資源局負責解釋。

　　第二十六條  本辦法自印發之日起實施，有效期為3年。

　　建筑工程設計方案批后調整和工程規劃許可

　　變更管理負面清單

　　一、禁止類事項

　　（一）建筑物的使用性質

　　1.調整出讓合同、規劃條件中明確的用地性質、建筑物使用功能的。

　　2.按規劃建設的公共服務設施，包括市政公用、醫療、體育、教育、文化、民防、社區服務設施等，改為其他功能的。

　　3.減少土地出讓合同、規劃條件中需設置的公益性設施的數量。

　　（二）建筑容量控制

　　4.經營性用地容積率以及住宅計容建筑面積、商業計容建筑面積突破出讓合同、規劃條件等確定的容積率、計容建筑面積區間的（工業項目除外）。

　　5.已經取得工程規劃許可的項目，在出讓合同、規劃條件允許的范圍內提高工程規劃許可計容建筑面積（含住宅單項計容建筑面積、商業單項計容建筑面積）的。

　　（三）總平面布局

　　6.建筑退讓道路紅線、建筑間距的調整不符合規劃條件和相關技術規范要求的。

　　7.降低綠地率的（工業用地等控制綠地率上限指標的除外）。

　　8.改變許可確認的社區和物業用房布局或減少建設規模的。

　　9.減少機動車、非機動車停車位數量的。

　　（四）建筑高度

　　10.調整后的建筑高度不符合規劃控制要求的。

　　（五）建筑單體

　　11.工程規劃許可后，有下列情形的：商業、辦公建筑及住宅建筑新增或擴大陽臺、露臺、設備平臺等住宅相關功能的；外立面新增結構板等元素的，屋頂增設裝飾性構架等非使用功能性建（構）筑物的；取消、減少架空（層）建筑面積的。

　　二、限制類事項

　　在符合土地出讓合同、規劃條件、規范規定等要求的前提下，以下情形應按規劃條件進行審查。

　　（一）建筑物的使用性質

　　12.在土地出讓合同、規劃條件允許的范圍內調整建筑功能比例的。

　　（二）建筑容量控制

　　13.建設項目尚未取得工程規劃許可的，未達到土地出讓合同、規劃條件限制要求，提高方案計容建筑面積的

　　14.增加地上不計容建筑面積且不對外出售的。

　　15.增加或減少地下室非計容建筑面積。

　　16.因公共利益需求，經主管部門（單位）書面要求，教育基礎設施、社區公益性設施、市政公用設施等非經營性設施因自身功能完善而增加建筑面積的。

　　（三）總平面布局

　　17.總平面圖進行了建筑輪廓、尺寸標注等調整，但對規劃實施沒有明顯影響的。

　　18.增加公共服務、門衛、配電房、圍墻等附屬設施。

　　19.室外地坪標高調整，但對規劃實施無明顯影響的。

　　20.地塊出入口位置和數量、地下室出入口位置和數量發生變化，經交通影響評價通過的。

　　21.地面機動車、非機動車停車位位置和數量調整，在規劃條件允許的范圍內且公示無異議的。

　　22.對道路、綠地、公共場所、公用設施等的調整，對規劃實施無明顯影響的。

　　23.調整地下室平面布局、地下室外輪廓和埋深的。

　　（四）建筑高度

　　24.建筑高度發生變化但仍符合規劃條件和詳細規劃要求的。

　　25.建筑層高已調整但仍符合建筑高度控制要求的。

　　（五）建筑單體

　　26.建筑單體平面調整以及建筑平面調整涉及改變計容建筑面積的。

　　27.調整樓梯、電梯井道、排風井道等建筑豎向空間的布局。

　　28.建筑外立面材料、色彩有重大調整的。

　　29.對建筑門窗、陽臺等外部造型進行局部調整，引起建筑外立面重大改變的。

　　（六）其他事項

　　30.國家、省、市有關自然資源、建設標準等法律、法規、規章、規范、規定等要求必須調整的。

　　31.政府投資的公益性建設項目因政策變化引起的必要調整。

　　32.住建、人防、文物、環保、消防以及水、電、燃氣、施工圖審圖等有關主管部門（單位）在專業審查時書面明確必須調整的。

　　33.其他對總平面布局、建筑高度、建筑單體等有重大影響的調整。